preliminare di vendita scaduto e rinuncia all'acquisto

[alex1]

Buon giorno a voi del forum. La vicenda immobiliare che mi riguarda e che vorrei sottoporre alla vostra attenzione è un po' lunga. Cercherò di essere sintetico e il più chiaro possibile.

Tramite agenzia, il 24/8/09 faccio proposta d'acquisto per un immobile con terreno da rogitare entro il 30/12/09. Verso caparra di 5000 euro. La proposta è valida per una settimana. Alla scadenza della propostad'acquisto il mediatore mi comunica che, essendo l' immobile stato ereditato da un minore e dalla madre in parti uguali (dal padre deceduto) occorre che la proposta d'acquisto sia approvata dal tribunale che tutela gli interessi del minore. L'avvocato della parte venditrice fa sapere, tramite il mediatore, che i tempi di risposta di quel tribunale sono mediamente di 30 gg.
Il 30/08/09 faccio nuova proposta d'acquisto valida per 45 giorni (fino al 15/10/09), con rogito entro il 30/12/09. Verso caprra di 2000 euro (quella precedente mi era stata restituita). L'agenzia mi comunica che la parte venditrice accetta la proposta che, però, non può controfirmare in attesa del pronunciamento del tribunale. La mia proposta d'acquisto viene
presentata in tribunale. Resto in attesa. Scadono i tempi della propostad'acquisto e mi viene chiesto di prorogarla di altri 30 gg. in attesa della risposta del tribunale. Accetto: la mia proposta di acquisto rimane quindi aperta 75 gg.
Il 4/11/09 il tribunale si pronuncia positivamente riguardo la mia offerta.
Mi viene però chiesto dal mediatore di modificare la proposta d'acquisto già presentata al tribunale per non rischiare di non rogitare nei temi previsti, visto il protrarsi dell'attesa.
Il 20/11/09, presso l'agenzia e in presenza della parte venditrice sottoscrivo un preliminare di compravendita (abbastanza simile alla proposta d'acquisto presentata al tribunale) salvo che la data del rogitro viene indicata entro il 28/02/10. Verso altri 8000 euro di caparra (totale euro 10.000) e la parte venditrice controfirma. Nei giorni successivi incarico un notaio di preparare il rogito e chiedo un piccolo mutuo alla banca (che verrà approvato ad inizio gennaio). Resto in attesa.
Il 20/01/10 il mediatore mi comunica alcuni problemi che stanno causando ritardo: per un mappale del terreno non era stata chiesta la successione e non era stato riaccatastato; l'immobile non era in regola con le norme comunali e con il catasto. Mi viene detto che il rogito si sarebbe fatto comunque verso la fine del termine fissato.
Attorno al 20 febbraio contatto il notaio il quale mi comunica che sull'immobile pende un ipoteca la quale, pare, dovrebbe venire estinta proprio in quei giorni e non può dare il via alla banca per le ultime procedure per erogare il mutuo finché non sarà in possesso di tutti i documenti necessari al passaggio di proprietà. Ad oggi, 4 marzo, il notaio non mi ha ancora comunicato la possibile data del rogito.

Ultimo atto: decido di rinunciare all'acquisto. Comunico all'agenzia
immobiliare che, scaduti i termini, cambiati i tempi d'acquisto proposti da me lo scorso agosto, stanco e demotivato preferisco rinunciare all'immobile.
Il mediatore tentenna, mi dice che non sa bene come sciogliere la situazione e di rivolgermi ad un avvocato: in pratica se ne lava le mani.
Oggi chiedo la consulenza di un avvocato e... colpo di scena! Pare che non possa sottrarmi da un preliminare di compravendita anche se scaduto. Mi dice che viene considerato accettabile un termine di tolleranza per cause di forza maggiore, se nel contratto non viene indicato esplicitamente che la data di scadenza per il rogito è irrinunciabile, pena la nullità di tale contratto. Nel mio, gli dico, sta scritto che il rogito "dovrà essere effettuato entro e non oltre il 28/02/10" e vi è un articolo che aggunge che "Qualsiasi modifica o quant'altro in deroga al presente contratto preliminare e non prevista dallo stesso, dovrà risultare da atto scritto". L'avvocato mi risponde che ciò non basta. Mi dice che ciò che posso fare è inviare, tramite ufficiale giudiziario, una diffida ad adempiere, che assegna alla parte inadempiente un tempo congruo per assolvere agli impegni presi e, scaduto tale tempo, posso chiedere i danni. Ma io non voglio più che adempia, non voglio l'immobile: scaduti i termini, vorrei solo la caparra versata. Però l'avvocato è rirremovibile: niente da fare!

Riassumendo: pare che, pur non pretendendo penali o danni per un contratto non rispettato ma solo la restituzione della caparra versata (ho inoltre pagato 450 euro per la registrazione del contratto), pur avendo accettato tutte le peripezie e la dilatazione dei tempi previsti, per difficoltà che riguardavano esclusivamente la parte venditrice, pur non sapendo quando potrà essere fissato il rogito a termini già scaduti, sarò costretto ad acquistare un immobile che non voglio più o a perdere la caparra versata.
Se questo prevede la nostra giurisprudenza, io rimango senza parole.
Se poi qualche frequantatore del forum, che avrà avuto la pazienza di leggere fin qui, ha le competenze per darmi un consiglio o un parere diverso da quello dell'avvocato a cui mi sono rivolto, avrà tutta la mia
gratitudine.
un cordiale saluto
Alex

[bruz]

l'avvocato ti ha detto quale è la procedura da seguire e che ti consente di ritirarti dall'acquisto, chiedendo i danni.

C'è una via che però non ha considerato: l'accordo fra le parti, talmente logica da non essere presa in considerazione.
Basta semplicemente che ti incontri con la parte venditrice e motivando la tua decisione, provi a concordare lo scioglimento del preliminare. Puo' darsi che di fronte all'eventualità di dover pagare i danni (se segui il consiglio dell'avvocato), preferiscano chiuderla lì.

Buona fortuna