guida all' I.C.I. - IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI 2008

[geomterracciano]

DA CONFEDILIZIA:

ICI 2008: VERSAMENTO E DICHIARAZIONE
A partire dal versamento della prima rata dell’Ici del 2008, l’imposta non è più dovuta per gli immobili adibiti ad abitazione principale diversi da quelli di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Con il decreto-legge 27.5.’08, n. 93, il Governo ha infatti sancito l’esclusione dall’imposta comunale sugli immobili delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale del soggetto passivo. La regola trova però un’eccezione: restano soggette all’Ici – anche se adibite ad abitazione principale del soggetto passivo – le unità immobiliari di categoria catastale A/1 (“Abitazioni di tipo signorile”), A/8 (“Abitazioni in ville”) e A/9 (“Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici”).

Per le unità immobiliari interessate, le nuove disposizioni trovano applicazione sin dall’anno di imposta 2008, con la conseguenza che per tale anno nessun versamento è dovuto (né la prima rata, dunque, né la seconda).

Secondo quanto indicato nella relazione governativa al provvedimento, l’esenzione non spetta per l’unità immobiliare posseduta in Italia da cittadini italiani residenti all’estero, che per legge è assimilata all’abitazione principale a condizione che non risulti locata. Ad essa continua ad applicarsi la detrazione di base di 103,29 euro. Dal canto suo, il Ministero dell’economia e delle finanze, nella Risoluzione n. 12/DF del 5.6.’08, ha rilevato che “si deve ritenere che detti immobili siano esclusi dal beneficio in questione”.

Pertinenze

Il decreto-legge stabilisce che “per unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo si intende quella considerata tale ai sensi” del d.lgs. n. 504/’92. Il comma 2 dell’articolo 8 del d.lgs. in questione sancisce che “per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente”, successivamente aggiungendo che per unità adibita ad abitazione principale si intende, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica.

In applicazione della regola generale, l’esclusione dall’Ici è riconosciuta anche relativamente alle pertinenze dell’abitazione principale, ancorché distintamente iscritte in Catasto.

Al proposito, deve però sottolinearsi – come osservato anche dal Ministero economia e finanze nella Risoluzione sopra citata – che le pertinenze sono esenti nei limiti eventualmente stabiliti nel regolamento comunale. Risulta pertanto essenziale verificare se il Comune abbia emanato un regolamento in materia di Ici e, in caso positivo, se in esso sia disciplinata la fattispecie delle pertinenze dell’abitazione principale, regolandosi di conseguenza ai fini dell’esenzione ora prevista. Con i regolamenti in questione, potrebbe infatti essere stato stabilito – ad esempio – un numero massimo di pertinenze e/o che siano considerate tali solo determinati locali, in base alle relative caratteristiche o alla loro categoria catastale. In assenza di disciplina regolamentare comunale sul punto, si ritiene che l’esenzione possa essere applicabile alle pertinenze senza alcun limite (numerico, di tipologia catastale o di altra natura) sulla base della mera connotazione civilistica.

Si segnala che i regolamenti comunali in materia di Ici sono reperibili al seguente sito Internet: http://www.ancicnc.it/regolamentiComunali/index.html.

Immobili assimilati all’abitazione principale

L’esclusione dall’Ici si applica anche alle abitazioni che il Comune, con regolamento vigente alla data di entrata in vigore del decreto, abbia assimilato a quelle principali.

La relazione governativa al decreto fa riferimento a due norme:

- quella che permette di assimilare all’abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;

- quella che permette di assimilare all’abitazione principale l’abitazione concessa in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela.

Con la citata Risoluzione, il Ministero economia e finanze ha tuttavia osservato che nel concetto di “assimilazione” vanno ricomprese “tutte le ipotesi in cui il Comune, indipendentemente dalla dizione utilizzata, ha inteso estendere i benefici previsti per le abitazioni principali”. Anche in questo caso, quindi, si raccomanda l’attenta analisi dell’eventuale regolamento Ici emanato, oltre che della delibera annuale.

Nella stessa Risoluzione, il Ministero ha altresì rilevato che l’esenzione si applica “indipendentemente dalla circostanza che il Comune abbia assimilato dette abitazioni ai soli fini della detrazione e/o dell’aliquota agevolata, poiché la norma non effettua alcuna distinzione al riguardo”. La precisazione in questione – da condividersi – è di particolare importanza, considerato l’alto numero di Comuni che risulta avere agito nei termini indicati.

La relazione governativa precisa che “ove il Comune decida di effettuare detta assimilazione per gli anni successivi alla data di entrata in vigore del decreto-legge, le unità immobiliari in questione non potranno godere dell’esenzione, ma solo dell’aliquota agevolata eventualmente deliberata e della detrazione di base che il Comune potrebbe anche elevare fino a concorrenza dell’imposta dovuta”.

Altri immobili esentati

Per espressa previsione del decreto-legge, l’esclusione dall’Ici viene sancita anche per i seguenti casi:

- unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;

- alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari;

- casa coniugale del soggetto passivo che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulta assegnatario, a condizione che egli non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione situato nello stesso Comune in cui si trova la casa coniugale.

I rimborsi per chi aveva già pagato (o compensato)

Come detto, l’esclusione delle prime case dall’Ici ha efficacia sin dal 2008. Poiché qualche contribuente potrebbe avere già versato l’imposta (posto che il provvedimento è giunto in prossimità della scadenza del termine di versamento) ovvero averla compensata con altro tributo, si pone il problema del recupero da parte degli interessati delle somme in questione. I contribuenti che si trovino in tali condizioni “hanno diritto – spiega la citata Risoluzione ministeriale n. 12/DF – al rimborso dell’importo versato, che deve essere disposto d’ufficio dai Comuni, in applicazione dei principi di affidamento e di buona fede” di cui allo Statuto del contribuente.

I contribuenti interessati possono – ed è anzi consigliabile farlo – richiedere comunque al Comune il rimborso dell’imposta pagata, con istanza da presentarsi entro cinque anni dal pagamento, e il Comune dovrà provvedere entro 180 giorni.

Si veda la Risoluzione n. 12/DF 5 giugno 2008 del Ministero dell'economia e delle finanze.


GLI IMMOBILI OGGETTO DELL’ICI

Presupposto per l'applicazione dell'Ici è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli, situati nel territorio italiano, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività di impresa.

CHI DEVE PAGARE

Soggetti all’Ici sono i proprietari degli immobili nonché i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, anche se non residenti in Italia o se in Italia non hanno la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività. Per gli immobili concessi in leasing, soggetto passivo è il locatario finanziario. In caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario.

Non sono soggetti all’Ici l’inquilino, il nudo proprietario, il comodatario.
COME SI CALCOLA

L’imposta si determina applicando alla base imponibile (il valore degli immobili) le aliquote e le detrazioni stabilite - per le singole fattispecie - dal Comune. Le aliquote e le detrazioni in questione possono essere reperite ai seguenti siti Internet:

- Banca dati 1
- Banca dati 2
- Banca dati 3

Il valore dei fabbricati è costituito dalla rendita catastale (aumentata del 5%) moltiplicata:

- per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A (abitazioni), B (collegi, scuole, uffici pubblici, ospedali, biblioteche ecc.) e C (magazzini, depositi, laboratori, autorimesse ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;

- per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, cinema ecc.) e nella categoria A/10 (uffici e studi privati);

- per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe).

Per i fabbricati di interesse storico o artistico, si assume la rendita determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è situato il fabbricato.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello che risulta applicando al reddito dominicale risultante in Catasto al 1° gennaio, aumentato del 25%, un moltiplicatore pari a 75.

COME SI PAGA
L’Ici è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è calcolato per intero.

Il versamento dell'imposta complessivamente dovuta per il 2007 è previsto in 2 rate:

- la prima, entro il 16 giugno 2008, pari al 50% dell'imposta dovuta calcolata sulla base dell'aliquota e delle detrazioni del 2007;

- la seconda, tra il 1° e il 16 dicembre 2008, calcolata applicando le aliquote e le detrazioni deliberate per il 2008 ed eseguendo il conguaglio con quanto già versato a titolo di acconto.

E' possibile anche scegliere di versare l'imposta per tutto l'anno in unica soluzione, entro il 16 giugno 2008, in questo caso applicando aliquote e detrazioni valide per il 2008.

I contribuenti non residenti in Italia possono optare per il pagamento entro il 17 dicembre 2008 in unica soluzione, ma in questo caso devono versare l’imposta applicando gli interessi del 3%.

Il pagamento dell'imposta può essere effettuato con il modello F24 (presso le banche convenzionate; presso gli uffici postali; al concessionario della riscossione; per via telematica) o tramite conto corrente postale (presso gli uffici postali; presso le banche convenzionate; al concessionario della riscossione; tramite il servizio telematico gestito dalle Poste).

Il pagamento deve essere effettuato con arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo.

Salvo che il Comune non abbia disposto diversamente, nessun pagamento va effettuato se l'imposta da versare non supera 12 euro.

DICHIARAZIONE

Con l’approvazione – con decreto 23.4.’08 – del nuovo modello per la dichiarazione Ici relativa al 2007, è stato previsto quali sono i casi, in concreto, in cui tale dichiarazione deve ancora essere presentata.

Le istruzioni al modello rilevano dapprima, in via generale, che la dichiarazione dell’imposta comunale sugli immobili deve essere ora presentata nei casi in cui le modificazioni soggettive ed oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione del tributo dovuto attengano a riduzioni di imposta e in quelli in cui tali modificazioni non sono immediatamente fruibili da parte dei Comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale. Successivamente, le istruzioni entrano nel dettaglio ed elencano le fattispecie interessate, che di seguito si riportano. Si tratta di numerosi casi, a dispetto della più volte annunciata abrogazione dell’obbligo dichiarativo.

Quando gli immobili godono di riduzioni di imposta. Si tratta, in particolare, dei seguenti casi: a) fabbricati

dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati; b) terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da

imprenditori agricoli a titolo principale e dai medesimi condotti.

Quando gli immobili sono stati oggetto di atti per i quali non è stato utilizzato il Modello unico informatico

(Mui). Si tratta, in particolare, dei seguenti casi; a) immobili oggetto di atti notarili formati o autenticati prima

dell’1.6.’07, per i quali è stato esteso l’utilizzo obbligatorio del Mui solo da tale data; b) immobili ubicati nei

Comuni nei quali le funzioni amministrative statali in materia di Catasto sono state delegate alle Provincie

autonome di Trento e Bolzano.

Quando il Comune non è in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento

dell’obbligazione tributaria. Mentre le prime due categorie erano, sia pure con poca chiarezza, previste dalla

legge, questa è invece una categoria introdotta col decreto di approvazione del modello di dichiarazione. Si

tratta, fra l’altro, dei seguenti casi, che le istruzioni al modello definiscono “fattispecie più significative”:

- l’immobile è stato oggetto di locazione finanziaria;

- l’immobile è stato oggetto di un atto di concessione amministrativa su aree demaniali;

- l’atto costitutivo, modificativo o traslativo del diritto ha avuto ad oggetto un’area fabbricabile;

- il terreno agricolo è divenuto area fabbricabile o viceversa;

- l’area è divenuta edificabile in seguito alla demolizione del fabbricato;

- l’immobile è assegnato al socio della cooperativa edilizia (non a proprietà indivisa) in via provvisoria;

- l’immobile è assegnato al socio della cooperativa edilizia a proprietà indivisa oppure è variata la destinazione ad abitazione principale dell’alloggio;

- l’immobile è stato concesso in locazione dagli Istituti autonomi per le case popolari e dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità;

- l’immobile ha perso oppure acquistato il diritto all’esenzione o all’esclusione Ici;

- l’immobile ha acquisito oppure perso la caratteristica della ruralità;

- per il fabbricato classificabile nel gruppo catastale D, non iscritto in Catasto, ovvero iscritto ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, sono stati contabilizzati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione;

- l’immobile, già censito in Catasto in una categoria del gruppo D, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, è stato oggetto di attribuzione di rendita d’ufficio;

- l’immobile è stato oggetto in Catasto di dichiarazione di nuova costruzione ovvero di variazione per modifica strutturale oppure per cambio di destinazione d’uso;

- è intervenuta, relativamente all’immobile, una riunione di usufrutto;

- è intervenuta, relativamente all’immobile, un’estinzione del diritto di enfiteusi o di superficie;

- l’immobile è di interesse storico o artistico;

- le parti comuni dell’edificio condominiale indicate all’art. 1117, primo comma, n. 2, del codice civile (“locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune”) sono accatastate in via autonoma;

- l’immobile è oggetto di diritti di godimento a tempo parziale (multiproprietà);

- l’immobile è posseduto, a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento, da persone giuridiche, interessate da fusione, incorporazione o scissione;

- si è verificato l’acquisto o la cessazione di un diritto reale sull’immobile per effetto di legge (ad esempio l’usufrutto legale dei genitori);

- l’immobile è stato oggetto di vendita ad asta giudiziaria;

- l’immobile è stato oggetto di vendita nell’ambito delle procedure di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa.

Con riferimento alle fattispecie sopra indicate, deve segnalarsi la scarsa chiarezza di talune indicazioni. Premesso che presupposto per qualsiasi ipotesi di obbligo dichiarativo è una modificazione soggettiva o oggettiva, risulta equivoca la previsione dell’obbligo in questione – ad esempio – nel caso in cui “l’immobile è di interesse storico o artistico” (e non – come ci si sarebbe potuto attendere – nel caso in cui sull’immobile sia posto un vincolo storico-artistico); espressione che, qualora fosse letteralmente intesa, determinerebbe la necessità di procedere a dichiarazione ogni anno, per il solo fatto che l’immobile “è” di interesse storico o artistico.

SANZIONI

VIOLAZIONE SANZIONE
Omesso, insufficiente o ritardato versamento
30% dell’imposta

Omessa presentazione della dichiarazione*
dal 100 al 200% dell'Ici dovuta (minimo 51 euro)

Dichiarazione infedele*
dal 50 al 100% della maggiore imposta dovuta

Omissioni o errori formali
da 51 euro a 258 euro

Sulle somme dovute per imposta si applicano gli interessi del 2,5% per ogni semestre compiuto.

SANZIONI RIDOTTE PER "RAVVEDIMENTO"

FATTISPECIE SANZIONE RIDOTTA

Pagamento entro 30 giorni dal termine
3,75% dell’imposta + interessi legali

Pagamento entro un anno dal termine
6% dell’imposta + interessi legali

Presentazione della dichiarazione entro 90 giorni dal termine*
12,5% dell'imposta (minimo 6 euro) + interessi legali

Presentazione di una dichiarazione rettificativa entro il termine per la presentazione della dichiarazione 2008
5% dell'imposta + interessi legali

CASI PARTICOLARI

Dall’imposta dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale (c.d. "prima casa") del soggetto passivo si detrae - fino a concorrenza del suo ammontare - l’importo di 103,29 euro (elevabile dal Comune) rapportato al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione (dal 2008, ciò vale solo per le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9, essendo le altre non soggette a Ici).

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’imposta è ridotta del 50% limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

Il Comune, quando attribuisce ad un terreno la natura di area fabbricabile, deve darne comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale, con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente.

Se si possiedono più immobili nello stesso Comune, può essere effettuato un unico versamento per l'Ici complessivamente dovuta.

Se si possiedono più immobili in Comuni diversi, è necessario effettuare distinti versamenti per ogni Comune.

In caso di contitolarità (es.: marito e moglie comproprietari), devono essere effettuati tanti versamenti quanti sono i contitolari (Circolare Ministero finanze n. 11 del 1993).

In caso di immobile in multiproprietà, l'Ici deve essere versata dall'amministratore (col quale occorre quindi prendere accordi per evitare doppi versamenti), prelevando l'importo dalle disponibilità finanziarie del condominio.

Per le parti comuni di edificio (come l'alloggio del portiere), il versamento può essere effettuato dall'amministratore del condominio, seguendo le indicazioni di cui al punto precedente.

Per gli immobili compresi in un fallimento o in una liquidazione coatta amministrativa, l'imposta è dovuta per ciascun anno di possesso rientrante nel periodo di durata del procedimento ed è prelevata, nel complessivo ammontare, sul prezzo ricavato dalla vendita; il versamento deve essere effettuato dal curatore o liquidatore entro tre mesi dalla data in cui il prezzo è stato incassato.

Alle pertinenze deve essere riservato lo stesso trattamento fiscale dell'abitazione principale, indipendentemente dal fatto che il Comune abbia o meno deliberato l'estensione della riduzione dell'aliquota, e dell'applicazione della detrazione, anche alle pertinenze (Circolare Ministero finanze n. 3/FL del 2001).

Un'abitazione costituita da due unità immobiliari accatastate separatamente, con l'attribuzione di due distinte rendite catastali, non può essere considerata "abitazione principale", perché in tal caso ci si trova in presenza di due unità immobiliari da tassare separatamente (Circolare Ministero finanze n. 6/DPF-9322 del 2002).

I nuovi redditi dominicali dei terreni agricoli conseguenti alle disposizioni del decreto fiscale collegato alla Finanziaria 2007 vanno applicati, per quanto riguarda l'Ici, soltanto a partire dall’1.1.’07. La decorrenza dall’1.1.’06 sancita dalla norma è da riferire esclusivamente all'Irpef (Circolare Ministero finanze n. 1/DPF del 2007).

L’assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica concesso in locazione con patto di futura vendita e riscatto, non è soggetto all’Ici (Risoluzione Ministero finanze n. 5-DPF del 2007).

E' escluso dall’obbligo di pagamento dell’Ici il coniuge, separato o divorziato, assegnatario della casa coniugale a seguito di provvedimento giudiziale (Risoluzione Ministero finanze n. 5-DPF del 2007).

Per effetto della Finanziaria 2008, il coniuge soggetto passivo dell’imposta che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulti assegnatario della casa coniugale, ha diritto ad applicare l’aliquota prevista per l’abitazione principale e le relative detrazioni, calcolate in proporzione alla quota posseduta. Ciò, a condizione che il contribuente in questione non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile abitativo situato nello stesso Comune in cui si trova la casa coniugale.